allconstructions.com [ Lithuania (LT), Latvia (LV), Poland (PL), UK (EN), Germany (DE), Russia (RU) ] | leisureguide.info) | anonsas.lt | autoreviu.lt | visasverslas.lt | viskas.lt | agrozinios.lt

Комментарии: 0   Просмотры : 295

За I полугодие цены на рынке снизились на 25-30%
Печатать 2008-09-24 09:55  

Голоса посетителей 0.0 / Общая сума 0.0

Компания Nira fonds предоставила журналу „The Baltic Course"  аналитический обзор состояния рынка недвижимости Латвии за январь - сентябрь 2008 года.

Рынок квартир

В 1 полугодие 2008 года темпы снижения цен на квартирном рынке по-прежнему оставались на высоком уровне и составили 2-3 % ежемесячно. В результате к июню цены на серийные квартиры, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, понизились в среднем на 25-35%.

Примечательно, что ещё в начале 2008 года было характерно "скрытое падение цен" - цены квартир в рекламном поле были на 10-20% выше тех, по которым реально происходили сделки, так как собственники, желающие продать свою недвижимость, шли на существенные скидки в процессе торга с покупателем. А уже в мае - июле этого года в активном предложении появилось значительное количество квартир по ценам близким к реальным ценам продажи. 

Несмотря на то, что до сих пор диапазон цен на предлагаемые в продажу однотипные квартиры, варьируется в размере 10-40%, на 1 cентября 2008 года средняя цена, по которой есть спрос и реально происходят сделки:

- за 1-комнатную квартиру в серийном доме составила 1200 EUR/кв.м, по сравнению с 1 июля 2007 года она понизилась на 40%;

- средняя цена 1 кв.м 2-комнатной квартиры в Риге составила 1100 EUR/кв.м (снижение на 35%);

-средняя цена 1 кв.м  3-комнатной квартиры составила 1000 EUR/кв.м (снижение на 37%);

-средняя цена 1 кв.м 4-комнатной квартиры в Риге составила 950 EUR/кв.м (снижение за год 37%).

По сравнению с периодом активного роста рынка жилья (2004 г.- начало 2007 года), количество сделок на рынке жилой недвижимости на начало второго полугодия 2008-го года снизилось в  2.5 - 3 раза. Таким образом, в среднем в Риге продается ежемесячно 350-600 квартир. Важно отметить, что в первом полугодии 2008-го года количество ежемесячных сделок стабилизировалось и, скорее всего этот показатель в ближайшем будущем существенно не изменится. Уменьшение и стабилизация количества сделок объясняется двумя факторами:

1) ужесточением условий кредитования населения (требование первого взноса в размере 10-40% от стоимости квартиры, справки об официальных доходах из Службы Госдоходов и.т.д.);

2) поменявшимся портретом среднего покупателя - сегодня жильё приобретается исключительно в целях конечного потребления (с рынка ушли частные инвесторы, спекулянты, работавшие на повышение цен).

 На первичном рынке цены за квадратный метр типовых квартир упали с 2100-2500 евро до 1100 - 1500 евро.

 В первом полугодие 2008-го года стала активно проявляться тенденция привлечения к процессу реализации недвижимости профессионалов. Во многих случаях собственники, пытаясь самостоятельно продавать свои объекты по прежним ценам и надеясь на "счастливый случай", столкнулись с отсутствием реакции со стороны покупателей. Зайдя в тупиковую ситуацию, продавцы все чаще обращаются к услугам агентств недвижимости, знающих реальную картину происходящего на рынке, чтобы определить адекватную цену продажи и увеличить скорость совершения сделки.

Рынок частных домов

На рынке частных домов львиную долю предложения составляют дома 2007 - 2008 г.постройки, из которых по меньшей мере 70% - рядные дома или дома-близнецы на две семьи. Самое большое предложение новостроек в Марупской волости, Гаркалнской волости (за исключением эксклюзивных посёлков - Балтэзерс, Берги), в Кекаве, Дрейлини, пригороде Саласпилса и других поселках в районе кольцевой автодороги. В основном,  в продажу предлагаются дома с "серой" или "белой" отделкой. Для привлечения покупателей, некоторые строители вынуждены предлагать в кратчайшие сроки сделать отделку дома по себестоимости работ и материалов. Цена предложения новостройки c белой отделкой в Рижском районе (в 20км радиусе от границы Риги) площадью 200 - 300 кв.м составляет 1100 - 1400 EUR/кв.м, однако платёжеспособный спрос и реальные сделки купли продажи частных домов находятся в диапазоне 200.000 - 300.000 EUR, что составляет ~900-1000 EUR/кв.м. В результате, застройщики, финансовая ситуация которых не позволяет выжидать лучших времён, вынуждены снижать цены, достраивать дома "под ключ", благоустраивать территорию дома для привлечения потенциальных покупателей.

Рынок земельных участков под частную застройку

На рынке земли под частную застройку сохраняется очень слабая активность. Предложение значительно превышает спрос. Это связанно с тем, что условия кредитования покупки земли под частную застройку существенно ухудшились - первый взнос в среднем повысился до 40-60% от стоимости покупки. Кроме того, в период с 2005 года велась активная девелоперская деятельность по порциляции сельскохозяйственных земель и развитию жилых посёлков, многие из которых на данный момент не распроданы. Покупатели, приобретающие сегодня земельный участок для строительства частного дома, обращают особое внимание на инфраструктуру посёлка - дороги (асфальт, брусчатка или менее качественное покрытие), наличие освещения дорожек, охраны или ограждения посёлка и.т.д. Так же оценивается близость центра города, наличие общественного транспорта и, конечно, размер и цена участка. В реальности, сегодня в предложении крайне мало таких посёлков, где все вышеперечисленные параметры были бы на должном уровне. Отличные посёлки были распроданы ещё до существенных изменений на рынке, а значительный сток земельных участков в посёлках, которые раньше "не глядя" раскупались спекулянтами и перекупщиками, конечными потребителями сегодня не востребованы.

В первом полугодии этого года спрос и цена на участки в посёлках высокого качества, а так же на отдельные участки в очень хороших, эксклюзивных местах (в непосредственной близости от водоёмов и.т.п.) по сравнению с предыдущем годом не изменились.

Рынок инвестиционных проектов

Сегодня в Риге можно приобрести уникальные инвестиционные проекты в сфере недвижимости на разных стадиях развития, которые в обычной, не кризисной ситуации не выставляются на продажу  или предлагаются по весьма завышенным ценам. Представляет интерес их месторасположение, потенциал роста в ближайшие 3-4 года, возможная цена совершения сделки. Основная причина, побудившая инвесторов продавать свои проекты, - отсутствие собственных свободных средств.

 Как правило, в течение последних пяти-семи лет банковское финансирование инвестиционных проектов осуществлялось в 100 процентном объеме. В условиях кризиса банки ужесточили правила кредитования крупных проектов и требуют вложения собственных средств инвестора в объеме как  минимум 30% от стоимости проекта. Кроме того необходимо представить определенное количество предпродаж, что практически не выполнимо, т.к. покупатели, надеясь на дальнейшее падение цен, не желают приобретать недвижимость в состоянии «забор вокруг будущего дома». В Латвии сегодня нет денег альтернативных банковским. Российский, и в частности петербургский  рынок обладает достаточным объемом средств небанковского характера. Именно они и компенсируют российским и петербуржским инвесторам некоторую недоразвитость местного банковского сектора. Поэтому российские инвесторы в Латвии в настоящее время могут быть вне конкуренции, особенно на фоне резкого снижения активности американских и европейских инвесторов вызванного всемирным ипотечным кризисом.

 К наиболее интересным предложениям, из имеющихся на сегодняшний день, можно отнести согласованный эскизный проект застройки целого квартала в престижном историческом центре Риги;  участок под высотную застройку жилого и коммерческого характера на берегу Даугавы у только что построенного моста.

Рынок торговой недвижимости

Замедление развития экономики Латвии, снижение оборотов торговли за последний год в среднем на 40-60%, рост инфляции и мировой банковский кризис негативно сказались на развитии сектора торговой недвижимости. Из-за банкротств, ликвидации небольших торговых точек, закрытия части помещений сетевых операторов в связи с необходимостью оптимизировать затраты, на центральных торговых улицах Риги в последние месяцы освободились десятки встроенных помещений. В надежде заключить договор аренды со стабильным арендатором или, не желая расторгать имеющиеся договора из-за неспособности арендатора платить заявленную ранее арендную ставку, владельцы встроенных торговых помещений даже в очень хороших местах вынуждены корректировать арендную плату. В первое полугодие арендные ставки в центре Риги в среднем понизились на 10-15 %. Собственники торговых помещений в худших местах, вынуждены были корректировать арендные ставки более существенно.

В таблице ниже указаны средние месячные арендные ставки торговых помещений:

В крупных торговых центрах:

  • < 30 кв.м. - до 75 евро/кв.м.
  • 30- 50 кв.м. - 30- 60 евро/кв.м.
  • > 150 кв.м.- 12- 35 евро/кв.м.

Центр города Риги

  • Центральные улицы (К. Барона, Тербатас, Чака, Бривибас) - 20 - 55 евро/кв.м.
  • Перпендикулярные улици - 15- 35 евро/кв.м.
  • Периферия центра - 7- 20 евро/кв.м.

Старая Рига

  • Центральные улици (Калькю, Вальню,  Аудею) - 20 - 55 евро/кв.м.
  • Перпендикулярные улици - 15- 35 евро/кв.м.

Микрорайоны

  • Центр микрорайона - 5 - 30 евро/кв.м.
  • За пределами центра микрорайона - 3- 15 евро/кв.м.

Немного иная ситуация складывается в торговых центрах. Такие торговые центры как ALFA, MOLS, Galerija CENTRS, SPICE, DOMINA, ORIGO ещё до изменений на рынке заняли лидирующие позиции, и, несмотря на снижение оборотов  торговли, количество покупателей здесь не уменьшилось. Популярные торговые центры укрупняются, достраивая дополнительные площади (например, т/ц SPICE) или избавляются от крупных арендаторов с более низкой арендной платой в пользу операторов, занимающих меньшие площади по большей арендной ставке. В первую очередь это касается магазинов для дома, мебели, электроники и крупных магазинов бытовых товаров. Неудивительно, что компания Linstow (норвежская компания, являющаяся крупнейшим игроком и наиболее известным девелопером на рынке торговых центров) cтала инициатором новой тенденции, например, пожертвовав арендатором - продавцом электроники RD Electronics в пользу «Bershka», торгующего одеждой эконом класса; магазином Senukai в пользу продавца товаров известной испанской марки Zara  в торговом центре ALFA.

Падение арендных ставок и появление вакантных помещений в торговых центрах - лидерах не наблюдается, ротация арендаторов крайне низка, что нельзя сказать о менее удачных торговых центрах.

Рынок офисной недвижимости

На сегодняшний день Рига - это центр офисной недвижимости Латвии, все крупные проекты бизнес-центров реализуются именно здесь. Старый город традиционно является самым престижным местом для размещения офисов компаний. Однако такие факторы, как затрудненное транспортное сообщение, ограниченный доступ автомобилей на территорию Старой Риги, небольшое количество парковочных мест у бизнес-центров,  невозможность свободных планировок (так как в исторических зданиях существенные перепланировки не допустимы), привели к тому, что многие компании приняли решение о размещении своих офисов за пределами исторического центра Риги. Особенно это касается активно развивающихся компаний с большим штатом сотрудников.

Основное внимание девелоперы уделяют строительству бизнес-центров класса Б в удаленных от центра районах (например, на отдаленных участках ул. Дунтес, К. Улманя гатве и Виенибас гатве) - где более низкие цены на землю, гораздо легче, по сравнению с историческим центром, согласовать проект и меньший объем капиталовложений существенно снижают барьер для выхода девелоперов на рынок офисных помещений. В то же время строительство офисных зданий категории А доступно скорее для международных компаний со значительными ресурсами, каких в Риге на сегодняшний день мало.

На ближайшие 5-10 лет в Риге заявлено к реализации нескольких проектов многофункциональных комплексов, в составе которых запланированы офисные центры. Если они будут реализованы, то это существенно увеличит количество офисных площадей. Сейчас нельзя точно сказать, когда эти проекты будут сданы в эксплуатацию, параметры проектов также могут меняться.

Название проекта

Площадь, отведенная под бизнес-центр, кв.м

Andrejsala

300.000 - 400.000

Mežaparks

100.000 - 120.000

Lucavsala

50.000 - 150.000

New Riga Centre

50.000 - 150.000

На начало 2008 г. общая площадь бизнес-центров класса А и В составила порядка 257.000 кв.м. Несколько проектов, заявленных к вводу на конец 2008 г., увеличат объем предложения качественных офисных площадей на ~40.000 кв.м. При условии, что в 2009-2010 гг. будут сданы все заявленные проекты, прирост новых офисных площадей составит еще около 150.000 кв.м.

Арендная плата за имеющиеся на данный момент в наличии офисы категории А и сравнимые по качеству помещения составляет 22-25 евро/кв.м в месяц, а проекты категории Б - 16-20  евро/кв.м в месяц.


Категории: Недвижимость, Ссуды, кредиты, Оценка земли и другой недвижимости, Офисы, аренда офисов, Многоэтажные жилые дома, Кредиты, страхование, другие финансовые услуги , Недвижимость , Частные дома , Новое строительство, Риэлторские компании

 




Menu:
 
 
Компании из каталога, соответствующие данной теме

1 2 3 4 5 ... 34

ABAVA SIA

Комплекс складов и бюро ООО "ABAVA" в Риге, Иманте Mellužu 1, Rīga
Телефон:+371-67-403950, Эл. почта:[email protected]

AFI INVESTMENTS SIA

Ģertrūdes 10/12, Rīga
Телефон:+371-67-277776, Эл. почта:[email protected]

ALEXS SIA

Mātera iela 72, Jelgava
Телефон:+371-63-022303, Моб. телефон:+371-29-188408, Эл. почта:[email protected]

ARINĀ-4 SIA

Mazā Juglas iela 3, Rīga
Телефон:+371-22-066333, Моб. телефон:+371-26-322670, Эл. почта:[email protected]

I.P. PROJEKTS SIA

Maskavas iela 322, Rīga
Телефон:+371-67-188476, Моб. телефон:+371-29-902223, Эл. почта:[email protected]

1 2 3 4 5 ... 34